商业房地产是指专门用于商业经营的房地产。商业地产的四大种类是办公楼、工业用房、零售用房、租赁用公寓楼。另外，酒店，农场，土地和医疗保健设施等也属于商业房地产。
只有小部分商业房地产买家是为了自用而购买物业。大多数商业房地产的买家都是投资者。投资者通过两种方式获利： 一是在出售房产时可以通过升值赚钱，二是在持有物业时收取租户租金盈利。
商业房地产是是许多成功投资者投资组合中不可或缺的一个组成部分。投资商业房地产是实现资产保值升值的一个有效手段， 它可以对冲股市的波动。投资商业地产有两种方式：间接投资和直接投资。
在间接投资法下，投资者可以通过持有与地产业有关的各种市场证券（如房地产投资信托基金REITs，商业地产相关股票的对冲基金ETF， 或商业房地产相关公司的股票）
在直接投资法下，投资者直接购买并持有物业。与间接投资法相比，直接投资法的风险要大得多，但潜在的回报也要高得多。直接投资的投资门槛要高得多，因为直接购买物业需要大量的资金。
在购买或出售房产之前，了解商业房地产的公平市场价值至关重要。一般来说，评估商业房地产有三种方法：成本估值法，收入估值法和直接比较估值法。每种方法都有其局限性。
按照成本估值法，物业的估值等于土地的成本，加上建筑物的成本，再减去折旧。成本估值法的可靠性取决与对土地和建筑物的正确估值。这种方法适用于对新建物业的估值。成本估值法的局限性在于很难对陈旧建筑物的折旧有一个客观正确的估计， 从而影响到估值的准确性。
收入估算法根据物业产生的收入来估算物业价值。这种方法对于有租金收入的物业估值非常有用。这种方法的缺点是很难预测未来的收入和支出。关于空置率和所需回报率的假设也会对物业的估值产生重大的影响。此外，这种方法可能不适用于业主自用的物业（无法确定租金收入）。
按照直接比较估算法，物业的估值是以附近最近出售的类似物业的市场成交价为基础，再略做调整而得出的 。这种方法的缺点是很难找到两个一模一样的物业。
如果运用得当，用以上三种方式做出的物业估值应该非常接近， 但不一定相同。由于三种不同方法的细微差别，商业房地产估价师可能算出三个不同的数字。通常，估价师会用至少两种方法来互相印证，并确定物业的最终估值。
由于商业房地产交易的风险高于大多数住宅房地产交易，因此需要广泛的尽职调查来降低交易风险。对于大多数商业房地产交易，以下尽职调查工作是必要的。
检查市政规划章程 （Zoning bylaw）。这可以确保您购买物业后， 能按照您预先计划的用途使用该物业， 不会违反市政规划的规定。市政规划章程规定了土地物业的用途，建筑物体积，高度，位置，建筑物和结构的安装和使用，停车位的提供，装卸空间和其他相关事项。如果您中意的物业位于多伦多市，您可以联系多伦多市政府的客户服务柜台，询问有关该物业的市政规划。您可以在周一至周五的上午 8：30至下午4：30之间拨打他们的电话号码416-397-5330。
进行物业环境评估 （Environmental site assessment），以确保该物业没有任何潜在的环境污染问题。万一有环境污染问题， 该物业的价值和预期用途可能会受到严重影响。
审查物业的建筑许可证（Building permit）历史，以确保该物业以前的任何改扩建都曾获得正当的建筑许可证。建筑许可证是市政当局对物业进行建设，拆除，添加或翻新的正式许可。您需要确保该物业的所有建筑许可都已经经过市政检查员的检查， 并已经合格通过了。
审查物业服务合同（园林绿化，垃圾和除雪，清洁等），以检查物业是否为这些合同支付现行市场价格，以及物业买家是否可以接管/退出这些合同。有时物业服务承包商可能与现业主有特殊的关系（比如亲戚或朋友）， 这些服务合同的价格可能会高于现行市场价格， 所以一定要检查一下。这会影响该物业的未来盈利能力。
审查物业租赁协议，以检查物业是否正在赚取现行市场租金收入，业主是否可以在合同期内增加租金，以及现有租赁协议多久到期。所有这些因素都可能对物业的价值产生潜在影响。
查看物业财务报表以检查物业的财务状况。您可以用财务报表来判断在购买了这个物业之后，有没有机会开源节流。 另外财务报表也是收入估值法的一个重要基础。 它可以告诉您卖家的报价是否合理。
根据租金的安排和计算，商业租约可分为几种不同的类型：全包租约（gross lease）、净租约（net lease）、百分比租约（percentage lease）、和地块租约（pad lease, or retail ground lease）。
全包租约（gross lease）顾名思义就是租约规定租户支付的租金包含了所有的费用。租户除了租金之外不用支付任何物业运营费用。根据全包租约，除非租约中有允许涨租金的条款，否则业主不能在租期内将任何意外增加的运营费用转嫁给租户。因此，大多数业主会尽可能避免签全包租约以降低风险。但是，如果由于物业的结构限制而无法为每个租户设置单独的水电和取暖计费，或者由于设置单独的水电和取暖计费成本高得惊人，业主可能不得不签全包租约。
根据净租约 （net lease)，租户必须分摊物业运营费用。物业运营费用有三大类：地产税 （tax），维护 费 (maintenance)，和保险（insurance）, 简称TMI。根据租户分摊物业运营费用的范围，净租约又可细分为三小类：单净租约 （single net lease）、双净租约 （double net lease）、和三净租约 （triple net lease）。
根据单净租约，租户支付基本租金加上地产税 （tax），维护 费 (maintenance)，和保险（insurance）中的任何一项。业主支付剩余的费用。
根据双净租约，租户支付基本租金加上地产税 （tax），维护 费 (maintenance)，和保险（insurance）中的任何两项。业主支付剩余的费用。
根据三净租约，租户支付基本租金加上地产税 （tax），维护 费 (maintenance)，和保险（insurance）。
根据百分比租约（percentage lease），租户必须支付一个固定数额的最低租金。如果租户的营业收入超过一个事先商定的数额，租户还必须支付一个百分比租金。 百分比租金的计算方法是 ：租户总营业收入 x 事先商定的百分比 - 最低租金。这种类型的租约主要见于零售物业的租赁。从业主的角度来看，这种类型的租约风险更大，因为租户可能无法实现预期的销售目标。此外，业主可能不得不做出额外的努力来监控其租户的销售业绩。租户，尤其是初创企业，更喜欢这种类型的租约，因为它有效地降低了租户的财务风险。
地块租约（pad lease, or retail ground lease）顾名思义就是只租地块的租约。地块租约通常是长期租约并且通常允许租户在地块上建房， 可以建零售用房， 也可以建办公楼， 工业用房，酒店度假村等等。